Des – hipotecados – por Laura Morillas

Toda una generación de españoles sufre un punto de inflexión en sus vidas puesto que se ha terminado la era de comprar una vivienda como inversión de futuro además de hogar, ya que, o ellos o sus familiares o amigos, han perdido ése hogar al no poder hacer frente a su hipoteca o han perdido sus ahorros porque los han dedicado a comprar viviendas cuyo precio se está desmoronando.

Nos hemos dado cuenta ya de que el bienestar de la economía española era un espejismo, porque nos hemos dedicado a construir casas que no habríamos querido construir de haber sabido lo poco que iban a valer en el futuro. Y nuestros bancos y cajas se han dedicado a prestar a empresas promotoras y constructoras, muchas de éstas que ahora no pueden devolver los préstamos. Y nuestros ayuntamientos han disfrutado de unos ingresos insostenibles gracias a las recalificaciones de terrenos. Y los bancos nos apuñalan por detrás y por delante, nos quedamos sin trabajo o con sueldos reducidos, nos replanteamos qué nos llevó a obviar que muchas de las cosas que hemos comprado en realidad no las podíamos comprar porque éramos menos ricos de lo que creíamos. Y a partir de ahí somos conscientes de la completa distorsión del tejido productivo que nos envuelve.

El pasado día 8 de este mismo mes, la abogada general del Tribunal de Justicia de la UE (TUE), Juliane Kokott, dictaminó que la ley española sobre los desahucios viola la Directiva 93/13 de la Unión Europea al permitir la introducción de cláusulas abusivas en los contratos de préstamos hipotecarios que establecen los bancos.

Si nos remontamos un poco más atrás en el tiempo, nos encontramos con que durante la II República en este mismo país, la ley no permitía que a una familia se le embargara su primera vivienda. Hoy día, Kokott afirma que el tribunal que lleve el procedimiento debe tener el poder de suspender de forma provisional la ejecución forzosa del desahucio hasta que se haya comprobado si existen cláusulas abusivas en el contrato hipotecario. Además, sugiere que la legislación española no constituye una protección efectiva contra las cláusulas abusivas del contrato el hecho de que el consumidor, a raíz de dichas cláusulas, deba soportar indefenso la ejecución de la hipoteca con la consiguiente subasta forzosa de su vivienda y la pérdida de la propiedad y el desalojo subsiguientes, y que sólo con posterioridad esté legitimado para ejercitar la acción de daños y perjuicios.

Es el mundo al revés. La injusticia que las personas de a pie vivimos días a día por parte del gobierno, la economía, el mundo, la vida y todo lo que se quiere añadir, se multiplica cada vez más exponencialmente a nuestro nivel de indefensión, problemas y dificultades varias. El sistema no está realmente preparado para ayudarnos a salir del pozo, sino para en muchísimos casos, abandonarnos allí con el agua al cuello y así primar lo que de verdad lo nutre, el ciudadano que puede seguir caminando libre y a flote, produciendo, consumiendo.

No puedo pagar mi hipoteca

Empecemos con unas nociones básicas económicas> sobre en qué consiste una hipoteca:

La hipoteca es un derecho real de garantía y de realización de valor, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación (normalmente de pago de un crédito o préstamo) sobre un bien, (generalmente inmueble) el cual, aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento (reipersecutoriedad) para, con su importe, hacerse pago del crédito debido, hasta donde alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la realización de los bienes hipotecados.

Con frecuencia se confunde la obligación garantizada (préstamo o crédito), con la propia garantía (hipoteca), y se mezcla el concepto y la dinámica del préstamo garantizado, con los de la hipoteca que asegura su devolución. En tal sentido, como institución de garantía, la hipoteca es un derecho real que se constituye mediante contrato público, (en España escritura pública ante Notario), y que, por no conllevar desplazamiento posesorio del bien objeto de la misma, las leyes exigen, además del otorgamiento de la citada escritura pública, en el caso de los bienes inmuebles, que asimismo la hipoteca sea inscrita en el Registro de la propiedad tras cuya perfección, su función exclusiva será únicamente la de servir de garantía a una deuda de dinero, u otra obligación evaluable, dado que la hipoteca es un negocio accesorio a otro que asegura, considerado el negocio principal. La realización del bien hipotecado se debe llevar a cabo mediante el remate del mismo en subasta notarial o judicial, precedida de requerimiento al deudor y demanda y resolución ejecutoria sumaria contra del deudor hipotecario una vez haya sido fehacientemente requerido, y además, en su caso, siguiéndose el mismo proceso contra el hipotecante no deudor y contra el tercer poseedor de bienes hipotecados. Por su parte, desde el prisma de la parte deudora, para el dueño del bien hipotecado, la hipoteca es una carga que aminora el valor de dicho bien.

Normalmente la obligación garantizada consiste en el deber de devolver un crédito concedido, o un préstamo entregado, más las responsabilidades accesorias derivadas de la tenencia, que se delimitan empleando tres parámetros fundamentales:

– El capital (o principal), que es la suma de dinero prestada por el acreedor al deudor hipotecario. El montante del capital debitado suele ser menor que el valor de realización del bien hipotecado, de manera que éste pueda responder del capital alcanzando eficacia solutoria en la subasta pública, en caso de producirse el impago de todo, o parte, del crédito o préstamo debitado.

– El plazo, que es el tiempo que tomará la devolución del capital y sus accesorias. La devolución del préstamo se realiza mediante pagos periódicos (generalmente mensuales), hasta devolver el capital solicitado más todos los intereses acumulados durante el tiempo pactado para devolver el principal.

– El tipo de interés, fijo o variable, que indica un porcentaje anual que se debe abonar al acreedor hipotecario (banco, caja de ahorros, sociedad financiera, o particular) en concepto de ganancias del capital.

Una vez conocidos los 3 parámetros anteriores es posible realizar los cálculos para conocer cuales serán las ganancias del banco por la concesión del préstamo y cual será la cuota que debemos abonar mensualmente hasta amortizarlo (devolución del dinero al banco).

El proceso legal para realización judicial (venta forzosa mediante subasta) del bien hipotecado, se halla previsto en España en los artículos núm. 685 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, LEC del 2000, para aquellos casos que el deudor hipotecario hubiese dejado de pagar los vencimientos pactados para devolución del capital e intereses del crédito, o préstamo, entregado. La acción hipotecaria comienza por demanda judicial de inicio del procedimiento ejecutivo hipotecario, que asimismo ocasiona que se encarezca la deuda impagada, con motivo de los gastos de abogados, procuradores e intereses procesales de demora. Además, si con la realización del bien hipotecado no se alcanzara a pagar toda la deuda acumulada, el acreedor hipotecario puede pedir al Juez que ordene proseguir la ejecución judicial contra el resto de los bienes del deudor hipotecario (art. 579 de la LEC).

¿Qué pasa si no puedo pagar?:

La inmensa mayoría de los ciudadanos hemos accedido a la propiedad de una vivienda gracias a la firma de un préstamo hipotecario. Nos ha caído encima la mayor crisis económica que ha vivido este país en toda su historia o casi, y en muchos casos nos encontraremos sin trabajo y, por tanto, sin ingresos para cumplir con el compromiso firmado. Al revés de lo que nuestro sentido común nos dice, los bancos además de quitarle a uno su casa y le exigen que continúe pagando parte de la deuda porque el valor de la vivienda, con la crisis, está en el subsuelo. Tuyas son todas las responsabilidades te dicen, ¿parece una broma? pues no lo es.

Estos son los pasos de un Proceso de Ejecución:

1. Demanda

La entidad financiera decide reclamar judicialmente el cobro de un préstamo que le deben y que tiene la vivienda como garantía. El proceso se inicia con la presentación de una demanda ejecutiva por impago en el juzgado. Se le notifica la demanda al deudor en el domicilio indicado en la escritura con una copia de la misma, y se le da un plazo bien para que pague, bien para que se oponga a la demanda (los motivos de oposición están regulados). Si incumple el requerimiento de pago, se pasa a la fase de ejecución hipotecaria propiamente dicha.

2. Subasta

Primero, el banco pide al Registro de la Propiedad un certificado de cargas de la finca hipotecada y, después, el inmueble sale a subasta y su valor se toma de la tasación del bien efectuada para la concesión del préstamo. Existen dos vías. Por un lado, las subastas públicas que hace el juzgado, y por otro, a través de entidades especializadas. La convocatoria, una vez notificada al deudor, se realiza mediante anuncios de subasta que pueden colocarse en el tablón de anuncios del ayuntamiento, del Registro de la Propiedad o del propio juzgado. Hasta esa fecha, el deudor tiene la posibilidad de restablecer su préstamo pagando las cuotas vencidas.

Llegado el día señalado puede ocurrir que haya pujas por encima de los mínimos legales. En ese caso, la mejor puja se adjudica la propiedad. Si la subasta queda desierta, el banco tiene la posibilidad de quedarse el inmueble por el 50% del valor de tasación o el 60% si se trata de una vivienda habitual, según establece el artículo 2 del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio.

3. Lanzamiento judicial

Una vez la propiedad de la casa pasa a nombre de la entidad o de un tercero, el deudor deja de ser el propietario y se le da un plazo para que abandone la vivienda. Si no lo hace, los funcionarios judiciales pueden pedir auxilio a la Policía para llevar a cabo el desalojo.

Técnicamente, un proceso de ejecución hipotecaria no es un desahucio, sino que simplemente el propietario de la vivienda deja de serlo. Pero en la práctica, supone tener que dejar la vivienda y algunas personas se quedan literalmente debajo de un puente.

Caso del Desahucio Express

En el caso de los alquileres, en noviembre de 2009 entró en vigor el Desahucio Express, con el objetivo de promover la vivienda en alquiler aquí en España, donde tan solo representa el 11% de todo el mercado, frente al 40% de algunos países europeos.

Muchos propietarios prefieren tener sus viviendas vacías antes que alquilar, por el miedo a no percibir las rentas y a que el inquilino pueda hacer uso de la vivienda aunque no esté pagando. Para dar garantías al arrendador, se han agilizado los trámites para desahuciar forzosamente al inquilino moroso.

1. Para evitar dilaciones innecesarias, el proceso puede iniciarse por fijar la cuantía reclamada en la demanda. En el caso de reclamar solo el desahucio, el importe de la demanda equivaldrá a una anualidad de renta y si se quiere desahucio más reclamación de rentas, el importe será el de las rentas debidas.

2. Con la demanda hay que aportar una serie de documentos. Primero el contrato de arrendamiento y, en caso de impago, el documento que acredite la falta de pago. Conviene presentar un requerimiento fehaciente de pago. La Ley establece la imposibilidad de oposición del arrendatario. Así, tras el requerimiento al arrendatario, el Secretario Judicial dictará un Decreto por el que acordará el desahucio.

3. En cuanto al requerimiento y citación a practicar al arrendatario, será el del lugar establecido en el contrato de arrendamiento como domicilio para notificaciones.

4. La Ley prevé la posibilidad de que el propietario condone toda o parte de la deuda. Esta opción vendría condicionada a que el arrendatario desaloje la vivienda y/o local en el plazo que el arrendador establezca en la solicitud.

Me han desahuciado

Diariamente se ejecutan en España unos 300 desahucios, y en total, según informaba el 9 de marzo de 2012, la vicepresidenta del Gobierno, Soraya Sáenz de Santamaría, desde 2008 se han registrado más de 300.000 ejecuciones hipotecarias.

¿Es posible evitar una situación de desahucio? Desde hace un tiempo hay una intensa presión social y política para buscar una solución alternativa. Organizaciones como la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) y algunos partidos políticos reclaman que la entrega del piso al banco termine con la responsabilidad hipotecaria. Es la llamada dación en pago. Hoy por hoy en España depende de la buena voluntad de las entidades financieras, con la que desde luego no podemos contar demasiado. Está contemplada en la legislación española -artículo 140 de la Ley Hipotecaria-, pero no tienen la obligación de aceptarla por ley.

Desde la Asociación Española de Banca (ABE) defienden que las entidades tratan de negociar al máximo con sus clientes para resolver los problemas de pago, ofreciendo facilidades como por ejemplo periodos de carencia, antes de iniciar un proceso de ejecución del inmueble. Pero bancos y cajas tienen derecho a exigir el vencimiento anticipado, esto es, el pago de todo el capital pendiente de amortizar, los intereses y comisiones si se ha incurrido en el incumplimiento de alguno de los plazos.

Paso a explicar más detalladamente éstas opciones.

Alternativas al desahucio: Dación, Alquiler, Negociar o Carencia

Dación de la vivienda para condonar la deuda contraída con el banco

La dación de la vivienda consiste en cancelar totalmente la deuda correspondiente al préstamo hipotecario contratado con los bancos, entregándole la vivienda a cambio, sin que el hipotecado deje nada a deber a los bancos.

Para lograrlo, el Gobierno aprobaba el 9 de marzo de 2012 el código de buenas prácticas bancarias, de carácter no vinculante, para intentar frenar los desahucios.

En teoría el Ejecutivo promoverá la dación en pago para las familias que tengan a todos sus miembros en paro. Pero con la condición de que sea su única vivienda y si el valor de la casa hipotecada no es superior a 200.000 euros. Tendrán que ser sólo dueños de una casa, no deberán tener rentas procedentes del trabajo ni de actividades económicas y sus cuotas hipotecarias deben ser superiores al 60% de los ingresos totales de la familia.

Tanto la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae), como la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), consideran que esto es un fracaso al depender de la necesaria la buena voluntad de los bancos.

Alquiler de la vivienda hipotecada para el propietario o flexibilizar la cuota¨

Algunas entidades bancarias ofrecen como alternativa al desahucio, el alquiler, es decir, en vez de expulsar al propietario de la vivienda, pactan con él un alquiler razonable, para que pueda continuar en la que era su casa como inquilino de la entidad bancaria con la que tenía su hipoteca. Y aunque esta opción es minoritaria, el hecho de alquilar el piso al banco además de ahorrarle gastos importante derivados del desahucio, les garantiza recibir un ingreso, y les da la seguridad de que con un inquilino nadie va a ocupar ni a destrozar la vivienda.

Carencia en el pago del capital del préstamo hipotecario

El banco ofrece un período de carencia en el pago del capital de la hipoteca. Sólo se pagan intereses y su pago mensual se reduce casi a la mitad. Además se mantienen las condiciones de la hipoteca firmada, pues se trata de una novación, es decir, de un cambio de condiciones.

Asociaciones de afectados

http://afectadosporlahipoteca.wordpress.com/

La Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), con la ayuda del 15 M, ha conseguido paralizar centenares de desahucios. Cito textualmente de su página web:

“Hemos logrado centenares de daciones en pago, decenas de condonaciones de deuda y de alquileres sociales. Hemos logrado que se realojen a familias sin ingresos en viviendas sociales. Hemos elaborado propuestas viables, posibles y necesarias que se han hecho un hueco en la agenda política. Dación en pago, moratoria de desahucios y alquiler social: propuestas que la inmensa mayoría de la población respalda.

Se ha conseguido que bancos y cajas sean más receptivos y estén más dispuestos a negociar daciones y alquileres. No porque sean más buenos, sino porque les hemos obligado a cuidar más su imagen. Hemos obligado a las administraciones a mover ficha. Primero aumentaron la cantidad de sueldo inembargable. Después introdujeron modificaciones en la LEC y ahora los bancos se adjudican las viviendas por un 60%, y no un 50%. Se han visto obligados a promover un código “ético” para los bancos. Siguiendo la estela de Catalunya, muchas CCAA, se han visto obligadas a crear un servicio de mediación para afectados y a estudiar otras propuestas, espoleadas por la fuerte movilización social. Todos ellos, aunque sean cambios ridículos e insuficientes, demuestran que la presión social es el único camino.

Desde su creación, en Febrero de 2009, la PAH se ha ido extendiendo como una inmensa mancha de aceite. A día de hoy se han constituido alrededor de 80 nodos locales en todo el Estado. Más de trescientos ayuntamientos han aprobado mociones instando al gobierno central a modificar la legislación hipotecaria. En algunos de ellos se han creado comisiones mixtas para abordar la problemática y discutir medidas concretas.

Desde el ámbito judicial (sector conservador con la ley por definición) cada día más voces respaldan nuestras denuncias y nuestras demandas. Primero fueron Jueces para la democracia; luego el goteo continuado de sentencias a favor de no ejecutar las deudas ilegítimas; finalmente en octubre de 2012, un demoledor informe de una comisión del CGPJ, en el que con toda la contundencia se describe la anomalía jurídica española, sus efectos devastadores y la necesidad de una reforma radical.

También en octubre de 2012, otro informe demoledor: el de Naciones Unidas sobre el estado del derecho a la vivienda en el planeta. En él, se destaca a España como ejemplo negativo de política de vivienda fracasada que ha llevado a la ruina a cientos de miles de familias, se cita a la PAH como fuente y se respaldan una vez más nuestras demandas.”

Debajo de un puente

No nos damos cuenta realmente de lo que significa quedarse sin casa. Perderlo todo, porque no pierdes sólo tu piso, tu casa o tu lugar para vivir, pierdes gran parte de tus recuerdos, tu estabilidad, tu felicidad, tu salud, tus planes de futuro, tus sueños, tu tranquilidad, tu vida, a veces tu familia, tu dignidad, tu esperanza en el mundo, tu suerte. Tu trabajo ya lo hayas perdido posiblemente, se te dificultará mucho más conseguir otro, estudiar, alimentarte, curarte, disfrutar de la vida. Puede que puedas acudir a la vivienda de otro familiar generoso que pueda acogerte, pero ¿y si no?

Si los cimientos de los ciudadanos se van rompiendo poco a poco, al final la propia sociedad acabará derrumbándose. ¿Qué número en las cifras del paro es necesario para éso? ¿cuántos desahucios? ¿cuánta gente cabreada y/o debajo de un puente?

Hoy día 14 de noviembre es huelga general, hay manifestaciones y concentraciones en toda España, y media opinión pública mundial pendiente de qué pasa en las cabezas, sueldos y viviendas de los españoles, en la economía, marco legal y administrativo que nos rodea. ¿Cuántas tiritas más se van a poner sobre las heridas que nos están dejando sin casa, sin trabajo y sin justicia? ¿cuánto tiempo más vamos a seguir jugando a cosas que son más grandes que nosotros y que nos pueden destrozar en un segundo, confiados en las palabras de un gobierno de pesadilla y unos bancos de publicidad ñoña e irreal? ¿cuántos hasta que empecemos a usar un calcetín para esconder el poco dinero que vamos a ir teniendo debajo del colchón? ¿cuánto hasta que no queden puentes bajo los que refugiarse porque lo que se derrumba es España?

Laura Morillas García. Valencia.
Redactora, El Inconformista Digital.

Incorporación – Redacción. Barcelona, 14 Noviembre 2012.